As tão esperadas previsões da Reforma Tributária começaram a tomar forma com a Lei Complementar 214/2025, trazendo impactos concretos para diversos setores — e a construção civil é um dos mais afetados.
Embora a transição seja gradual, os efeitos já começam a ser sentidos, especialmente no que diz respeito à carga tributária, à organização interna das construtoras e às novas exigências fiscais.
O que muda e o que permanece?
A principal mudança trazida pela LC 214/2025 é a instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui tributos como PIS, COFINS, ISS e ICMS. Para a construção civil, isso exige uma revisão completa da forma como os tributos são calculados.
Alguns pontos permanecem: as obras iniciadas antes da vigência plena da nova sistemática poderão seguir as regras anteriores em determinados casos. No entanto, a necessidade de adaptação já é imediata, principalmente para fins de planejamento tributário e precificação.
A carga tributária vai aumentar?
Ainda é cedo para afirmar com precisão, mas há uma tendência de aumento da carga tributária para parte do setor , especialmente para construtoras que não estavam organizadas ou que hoje contam com regimes diferenciados.
A substituição da cumulatividade por um modelo de crédito e débito pode ser vantajosa para empresas com boa estrutura de compliance. Por outro lado, construtoras com operações fragmentadas ou pouco organizadas podem ter dificuldade em recuperar créditos e acabam arcando com um custo maior.
Construtoras do Simples Nacional: o impacto virá ainda em 2025
As construtoras optantes pelo Simples Nacional também serão impactadas. Embora inicialmente preservadas, passarão a sentir os reflexos das mudanças à medida que o IBS for implementado.
Dois momentos serão decisivos:
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Setembro de 2025: quando será aberta a primeira janela opcional de adesão;
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Março de 2026: novo período de opção ou reavaliação da decisão anterior.
A escolha pelo novo regime deverá ser feita com base em simulações financeiras, análise da operação e revisão de contratos. Uma decisão precipitada pode comprometer a margem de lucro por anos.
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O CIB vem para ajudar ou complicar?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é uma novidade que promete organizar uma cadeia de créditos tributários. A proposta é ambiciosa: criar um sistema de rastreamento de insumos, bens e serviços que possibilite o controle e a dedução correta dos tributos.
Para as pequenas construtoras, o CIB pode ser um divisor de águas. Se bem utilizado, servirá como ferramenta de organização e regularidade fiscal, auxiliando na rastreabilidade de materiais e na recuperação de créditos e organização de centro de custo das obras.
Já para os grandes, o desafio será outro: como lidar com os estoques existentes? A LC ainda não esclareceu se será possível destinar insumos já adquiridos para fins diversos ou como eles serão aproveitados em nova sistemática. Há um risco real de perda de créditos ou necessidade de ajustes fiscais pesados.
Além disso, um ponto ainda não definido para as grandes construtoras será a grande quantidade de material, adquirida para estoque e custo menor. Como esses materiais serão destinados ao CIB se ainda não há certeza para qual obra eles irão? Qual o crédito aproveitado?
Fornecedores e créditos: atenção redobrada
A dinâmica entre construtora e fornecedor também será impactada. O modelo de créditos exigirá que o fornecedor seja regular, com cadastro no CIB e emissão correta de documentos. Caso contrário, a construtora não conseguirá utilizar os créditos que teriam direito.
Isso cria um novo sorteio de seleção de fornecedores, além de preço e prazo: o cumprimento fiscal passa a ser diferencial competitivo.
A LC 214/2025 é apenas o começo. A construção civil precisa se preparar, mapear impactos e tomar decisões estratégicas desde já.
O que parece apenas uma “reforma tributária” é, na prática, uma mudança de cultura contábil, fiscal e operacional.
