Raízes fiscais de um setor historicamente pautado por exceções
O setor imobiliário consolidou sua lógica econômica com base em exceções tributárias. O modelo clássico de loteamentos prosperou sob o regime cumulativo de PIS e COFINS, aliado ao lucro presumido, favorecendo simplicidade na apuração e uma carga reduzida — frequentemente inferior a 4%. Incorporadoras e fundos imobiliários também se beneficiaram de alíquotas diferenciadas, imunidades e planejamentos que postergavam ou eliminavam tributos sobre receitas recorrentes e vendas.
Esses modelos foram uma resposta pragmática a um sistema fiscal fragmentado, composto por cinco tributos distintos sobre consumo e serviços (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS), cada um com regras próprias de crédito, territorialidade e base de cálculo. Isso gerou um ambiente de guerra fiscal, litígios acumulados e incentivos à informalidade e à fragmentação societária.
Com a chegada do IBS e da CBS e a extinção dos tributos anteriores até 2033, esse conjunto de exceções começa a se desfazer, sendo substituído por um modelo mais transparente e abrangente, embora mais oneroso para algumas operações.
As mudanças e os desafios do novo modelo tributário
A nova tributação parte do princípio de um consumo tributado de forma neutra, ampla e sem cumulatividade. No setor imobiliário, porém, essa lógica enfrenta realidades distintas e ciclos longos. No caso dos loteamentos, a transição para CBS e IBS eleva a carga efetiva, mesmo com a
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redução de 50% prevista na LC 214/2025, que pode resultar em 13,25% — uma quebra significativa para empresas que operam hoje com menos de 4%.
Para mitigar esse impacto, foi criado um regime cumulativo alternativo para loteamentos registrados até 31/12/2028, permitindo apuração sobre a receita recebida sem direito a crédito. No entanto, dependendo da estrutura de custos, essa escolha pode ser mais onerosa do que o modelo não cumulativo, especialmente para empreendimentos com elevada contratação de serviços e infraestrutura.
Outro impacto relevante é o fim dos benefícios fiscais regionais com a extinção do ICMS. Sem incentivos geográficos, a localização de centros logísticos e industriais passa a depender da proximidade com o consumo, eficiência contratual e custos fixos racionalizados. Ativos construídos com base em vantagens fiscais podem perder valor à luz dessa nova lógica operacional.
No mercado de locações, a LC 214 introduziu um redutor social de até R$ 100 mil para imóveis novos e R$ 30 mil para lotes, além de manter uma alíquota reduzida de 70%. Ainda assim, estudos indicam que a carga efetiva pode superar os atuais 7% do lucro presumido, chegando a 17% com IRPJ e CSLL. Contratos firmados antes da LC têm um regime de transição até 2028, mantendo a carga em 3,65%.
Estado fiscal e reorganização patrimonial
A reforma não altera apenas a tributação de receitas, mas também a relação entre agentes econômicos e o fisco. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), ampliará significativamente a fiscalização sobre operações imobiliárias. Loteadoras e holdings patrimoniais terão maior exigência de governança contábil e documental.
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O redutor social, apesar de ser uma ferramenta de justiça fiscal, impõe regras que podem impactar o planejamento sucessório. A atuação intensiva de holdings em locações poderá ser questionada quanto à sua finalidade, exigindo ajustes estatutários, separação de veículos e formalização de contratos para evitar sua descaracterização como entidade patrimonial.
A legislação também redefine a tributação de pessoas físicas. Quem operar com habitualidade e ultrapassar R$ 240 mil anuais poderá ser enquadrado como contribuinte de CBS e IBS, rompendo com a tradição de não tributação do pequeno investidor imobiliário e reduzindo espaços para a informalidade.
Por: Glaucio Lemes – Consultor Tributário da Mosaico Inteligência Empresarial
